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【转载】房地产的悲哀  

2012-08-10 21:45:53|  分类: 衣食住行 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本文转载自上善若水-饮健康《房地产的悲哀》

诚信转载自姚树洁的凤凰博报

2006年我在清华大学做报告,当时上证指数只有3600点。我说,股市有严重的泡沫,你们要是有股票,加快速度脱手,还没有买股票的,不要轻易进入。可是,许多人认为我在说梦话。
  后来一年时间,上证指数上升到了6100多点。如果站在高点看问题,我在2006年的说法是太早了。而如果站在现在看问题,我那个时候的看法应该是非常理性的。
  关键的问题是,在中国,人民不相信理性。政府的政策表面上看是理性的,而执行的结果却都是不理性的。经济好的时候,30多个地方政府,重复做同样一件事,如公司上市,如房地产开发,如汽车生产,等等,枚不胜举。重复的结果,造成投资过度,生产过度,消费过度。老百姓不喜欢政府干预太多,遇到困难时,大家却认为政府是万能的。股票赚钱的时候高兴,而且认为政府不会让股市倒霉,所以,投资冲动只有一个方向,总认为,股市只涨不跌。
  结果错了,彻底错了。其实,2007年以后的股市大萧条,在中国股市短短不断22年的历史上,不是第一次,而是第二次,而且,每次萧条的延续时间,都是5年以上。换句话说,22年的股市历史,有一半以上的时间,是在为政府的错误买单。其它的时间,是在盼望政府能够救市,是在盼望和绝望之间徘徊。
  有的政府工作人员,也以为政府的功能是万能的。实践证明,人民的盲目依赖,政府人员的妄自尊大,都是不对的。如果搞市场,就必须知道市场的厉害,而不是政府的厉害。如果认为政府比市场还厉害,那麽从一开始,我们就没有必要搞市场经济了,还不如回归到计划经济时代。
  而现实的情况是,我们都想搞市场经济。因为,只有市场经济,人们才可以发财,政府和官员也可以得到更多的好处。关键的问题就出在不相信市场的千变万化,可以使政府的政策束手无策,股市就是最好的例子。
  房地产和股市一样。我两年前就劝大家要在2012年之前抛售多余的房子,大家不仅不相信我,而且,变本加厉,疯狂的购买房子。
  政府的限购政策,本来是害怕房地产泡沫被吹的太大,等到爆破的那一天,全国的老百姓都被玩完。可是,许多人却认为,限购,说明房地产短缺,说明房地产价格只涨不跌。这样的理解,不仅是错误的,而且是大错特错的。政府限购,恰恰就是害怕房地产价格,如果不加限制,总有一天,不仅会下跌,而且,会下跌的太惨,造成许多人的经济损失不说,还会拖垮所有的银行和整个中国经济。
  我走遍了东西南北,到处跟人家讨论房地产的问题。结果发现,许多有点钱的人,都喜欢把钱砸堆在房地产上面。大家不仅有一套房子,而且,有了两套、三套,甚至更多。
  有多套房子的人,大多没有把第二套以上的房子装修,并出租出去。
  假设你有3套房子,自己住了一套,留着两套空置。这是什么心态?
  第一种心态,等待房子涨价。
  第二种心态,等待子女长大以后给他们用。
  可是,大家想过没有?如果房子的平均寿命是30年,如果房价不涨,每空置一年,你就损失30分之一的价值,空置10年,就损失三分之一的价值。
  人家老是说房价涨啦涨啦。请问,你真的把房子卖出去了吗?要知道,在你没有卖出去赚钱之前,赚的只是一个概念,不是真的钱。这就像当年股票价格上涨的道理一样,你在没有把股票卖出去之前,涨的钱不是你的,跌的损失那才是你的。
  房地产一样,如果你现在卖了,把钱赚到手,而且,不要再买房子,你才是真正的赚了钱。你就是现在卖了,赚了,但是,同时又买了,而且,买更大的,你今后还有可能赔钱。
  为什么?
  中国其实不缺房子,缺的是理性,缺的是公平合理。
  1978年,中国的城市化率只有13%,现在的城市化率是51%。1978年,城市人均居住面积只有6.8平米,现在是30平米。城市的户均人口是3.1。如果把所有的房子得到充分利用,一家可以住上90平米以上的房子。这样的居住条件已经很好。说明,中国并不是真的缺乏房子,而是,房子的分配高度不平等。有房子的人,大量的空置,没有房子的人,只能蜗居。
  如果政府的廉租房政策得到落实,哪么,在未来的5年,或者10年,将有许多人得到经济适用房,或者廉租房,那些原来空置的房子将永远空置。
  如果房价的下滑速度,成为不可避免的事实,那些拥有空置房子的人,就没有理由继续空置了。他们一定会拼命的抛售,这就是房地产泡沫大爆破的开始。这是一种恐怖的结果,也是一种非常可能的结果。
  日本的80年代,西班牙的今天,爱尔兰的今天,都是非常好的例子。西班牙在金融危机之前,房地产的建设,堪称世界一流。当下,大量的空置房子,半价,三分之一的价,也卖不出去了。
  中国人认为,中国的房地产不会跨,而且理由特别简单,那就是,政府不会让房地产跨。
  我的天啊,2007年,中国一亿多股民都在说,政府不会让股市跨,结果如何?
  如果现在还认为政府可以让房市不跨,那你真的要进精神病院了。我再强调一遍,我们是在搞市场经济,而不管这个市场经济的纯度如何,政府对市场的作用是有限度的。另外,如果政府的干预不是疏通市场,而是逆市场的规律而为之,那麽,人民受到市场经济周期的打击,比起无政府干预的市场打击,还要大得多。难道,我们过去在股市上的损失,不就是这样吗?股市如此,房市也不会是例外,没有人能够心存侥幸。

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